Ein ständiger Streitpunkt mit den Finanzämtern – Die Aufteilung des Kaufpreises für ein bebautes Grundstück

In der Praxis entsteht mit den Finanzämtern immer wieder Streit darüber, wie der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf Grund + Boden und Gebäude aufzuteilen ist. Die Finanzämter ermitteln den anteiligen auf den Grund und Boden entfallenden Kaufpreis in einem vereinfachten Verfahren zur Verkehrswertermittlung auf der Grundlage eines BMF-Schreibens.

Aufgrund der ständigen Rechtsprechung des BFH sollte die Aufteilung des Kaufpreises heute bereits im Kaufvertrag vorgenommen werden. Dabei empfehlen wir jedoch, die Berechnungsgrundlagen der Aufteilung dem Kaufvertrag als Anlage beizufügen. Denn wie der BFH in ständiger Rechtsprechung entschieden hat (zuletzt in seinem Urteil vom 16.9.2015 – BFH IX R 12/14) ist die Kaufpreisaufteilung bei einem bebauten Grundstück, den die Vertragsbeteiligten in einem Kaufvertrag vorgenommen haben, grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen.  Nach Auffassung des BFH müssen die Finanzämter sich jedoch nicht an die Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter nicht akzeptieren, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen,

  • dass die Kaufpreise nur zum Schein bestimmt worden sind (vgl. BFH-Urteil vom 28. Oktober 1998 X R 96/96, BStBl II 1999, 217) oder
  • die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. von § 42 AO gegeben sind (BFH-Urteile in BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663).

Die vorgenannten Außnahmen sind aber kein Freibrief für die Finanzämter, so dass die Finanzbehörden nicht einfach das vertraglich Vereinbarte durch eine typisierende Schätzung ersetzen können. Das typisierende Schätzungsverfahren des BMF ist nicht dazu geeignet, einen Nachweis darüber zu erbringen, dass die getroffenen Vereinbarungen der Vertragsbeteiligten zum Schein getroffen worden sind oder sich als Gestaltungsmissbrauch darstellen.